Bir dönüşüm hikayesi: DOWNTOWN!

5 yıl önce Bursa’da büyük bir dönüşüm hareketi başlatıldı. 0,50 emsal artışıyla Nilüfer’in göbeğinde gökdelenler yükselmeye başladı…

Şehrin en yeni, en planlı, en doğru düzgün ilçesinde kentsel dönüşüm başladı.

Kentsel dönüşümün Nilüfer’den başlıyor olması bunun tam bir rantsal dönüşüm olduğunun açık göstergesi olmuştu.

Çünkü, bu kararlar yıkılan binaları ikiyle çarparak tekrar yapma imkanı sağlıyordu.

Sonra da Büyükşehir Belediyesi Eski Başkanı Recep Altepe’ye tüm sorumluluk yüklenerek uygulamadan vazgeçildi.

Ama sancılarını halen daha çekiyoruz.

****

İşte bunlardan biri de Yunuseli’ndeki Downtown…  Bursa’nın kalbine saplanan Doğanbey TOKİ’lerinden bugün nasıl bahsediyorsak, belki de 5 yıl sonra Downtown’dan da öyle bahsedeceğiz.

 Yunuseli, geleceğin paralayan yıldızı olarak pazarlandı.

0,50 emsalden çabuk dönüldü, ama bazı yerler ki- bunlardan biri de Downtown Osmangazi Belediyesi’nin meclisinden geçirildi.

Downtown’un arazisinde bir bekçi kulübesi bir de tuğla fabrikası vardı.

Sadece bir katlıydı, ama şimdi zemin ve dükkanlar hariç 13 kat yapıldı.

İlginç bir hikayesi var buranın…

****

Her şey 6 Kasım 2019 tarihinde, Osmangazi Belediye Meclisi’ne, Hasan Hüseyin Erdönmez imzası ile verilen bir önerge ile başlıyor.

Bu önerge 09 Eylül 2020 tarihinde Meclisin gündemine geliyor.

‘Park ve BHA Değişiklikleri’ başlığı ile masumane (!) bir kılıf giydiriliyor.

Ama bu önerge, inşaat sahibine; daha önce mahkeme kararı ile iptal edilen ve haksız emsal artışlarını yeniden sağlıyor…

Sadece emsal artışı olsa yine iyi!..

Hem projenin daha önce mahkeme kararı ile iptal edilen kısmı tekrar varmış gibi bir karar alınarak kapsamı genişletilerek haksız kazanç sağlanıyor, hem de değer artışıyla elde edilen kazancın, bakanlığa ve belediyelere aktarılma yükümlülüğünden kurtulunuyor.

Neyse…

Sonuçta her şey kanuna uygun yapılıyor.

Mimarlar Odası Bursa Şubesi’nin Bursa 3. İdare Mahkemesi’nde 2018’de, bu proje aleyhine açtığı haksız 0.50 kentsel dönüşüm emsal artışı iptal davası 2019’da sonuçlanıyor ve sonrasında da İstanbul Bölge İdare Mahkemesi tarafından onanıyor. Danıştay devreye giriyor. Proje iptal ediliyor.

Mahkemelerin iptal kararları yok sayılarak Downtown yükseliyor.

Bu konuyu daha da uzatmak istemiyorum. Fakat, içine girildiğinde daha da büyük çifte standartlarla karşı karşıya kalıyoruz. Bu nedenle işin hikaye kısmını burada kesiyorum.

Olan oldu…

*****

Şimdi ise bir şehir kurulmuş oldu küçük bölgeye…

Bin 600 kişinin burada ikamet etmesi bekleniyor.

Peki Nilüfer’in kontrolsüz kentsel dönüşümünden kaynaklı olarak çıkan altyapı sorununun nelere mal olduğunu gördüğümüz halde Downtown’u görmeyecek miyiz?

Bildiğimiz kadarıyla ne Büyükşehir Belediyesi, ne de Osmangazi Belediyesi’nin burada bir altyapı çalışması yok. Üstelik burada yaşam başlamışken…

*****

Downtown’da yaşam başlaması nedeniyle bir lansman yapıldı.

‘Yeni nesil yatırım seferberliği’ mottosuyla yapılan basın toplantısına da katılım yoğundu.

Dersini iyi çalışmış bir öğrenci olarak sabırla dinledim, lansmandaki reklam konuşmalarını…

Şöyle diyordu Atış Şirketler Grubu Ceo’su Ahmet Atış: “Atış İnvest Re-pie Gayrimenkul Yatırım Fonları, yeni nesil gayrimenkul fonları olarak yatırımcısına yüksek getiri hedefi ile yola çıktı. Yeni fonlarımızın her iki şirket ile birlikte sektörümüz ve yatırımcılarımız için hayırlı uğurlu olmasını diliyoruz. Bu projede 8 tip fon tipimiz var. Bir kişi en fazla iki fon satın alabiliyor. Bunu bu şekilde kurgulamamızın sebebi fon satışlarını tabana yayabilmektir. Gayrimenkul yatırım fonunun işlettiği bir mülkte tapu satın almaktan daha sağlıklı bir sistem. Alım satımda tapu harcı yok. Vergi avantajları da sisteme uygun. Gayrimenkul yatırım sistemi Türkiye’de 2017’den beri sürdürülebilir konumda, dünyada ise 40 yıldır devam eden bir sistem. Tüm yatırımcıları heyecanlandıracağına inandığımız yeni nesil yatırım modelimiz, küçük bütçelerle büyük kazanımlar elde etme fırsatı sunuyor. En önemlisi de bu kazanımların istikrarlı ve güvenli olması. Yeni nesil yatırım modelimiz katılımcılarımıza finansal anlamda kazanç sağlarken, şehrimizin değerine de değer katacak.”

****

Çetrefilli bir süreçle başlayan, “Şehir içinde şehir” sloganıyla yıllarca süren inşaat çalışmaları sonunda bitmiş ve Bursa’ya değer katacak…

İnanıyoruz, evet!

Peki o halde sorumu sorayım…

İlk tuğlayı koyduktan sonraki bugüne kadar olan kısmı anlatır mısınız?

“Buranın hikayesi şöyle: ‘Bursa’ya nasıl bir değer katabiliriz’ sorusuyla başladık işe. Yani biz sonuçta ticari bir işletmeyiz ve para kazanmak zorundayız. Bununla da alakalı, 2 müzemiz var biri Ahmet Erdönmez’in kendi koleksiyonu, bir tane de Türkiye’de şu an yeni yeni örnekleri başlayan dijital müzemiz var. Sergi salonu, tiyatro, gösteri merkezi, düğün salonu, kongre merkezi, gösteri havuzu, üniversite… Yani Bursa’ya ne kazandırabiliriz diye düşündüğümüz her şey burada var. Davaları soruyorsunuz, mevcutta devam eden bir tane bile dava yok. Kentsel dönüşümden kaynaklı tüm Bursa’da devam ededen davalar vardı. Bu sebeple, birçok inşaat firması ve hak sahibi mağdur oldu. Burası kentsel dönüşüm mantığıyla başlayan bir işti. 0,50 emsal artışını Büyükşehir Belediyesi o zaman bakanlıktan yetkisini alıp, parsel ve ada bazında başlamıştı. Odaların itiraz buraların parsel bazında yapılması idi. Bursa gibi emlak değeri şu an için inşaat değerinin yaklaşık yüzde 30-40 üzeri olan bir şehirde 0,50 emsal artışıyla yapılması çok zor. Bundan kaynaklı davalar vardı. Bunun da bir çözüm olmadığını kentsel döşümün ilerlemediğini hepimiz gördük. İnşallah yeni çözümler bulunur. Allah göstermesin, bir deprem olduğunda altyapı gibi planlar çok geri planda kalacak. Bu dönüşümlerin mutlaka sağlanması lazım. İnsan hayatı mı yoksa, hukuki bir altyapı sorunu mu? Bize kalırsa insan hayatı her şeyden daha önemli. Yani kentsel dönüşümün bir an evvel yapılması lazım.”

İkinci sorum ise;

Burada bin 600 kişi yaşayacak. Binlerce kişinin yaşamı olacak. Buranın altyapısı bunu kaldırır mı, bildiğimiz kadarıyla Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin de, Osmangazi Belediyesi’nin de burayla ilgili herhangi bir altyapı çalışması yok!..

“Bir işe başlarken biz az-çok kamu kuruluşlarından kaynaklı altyapı konularını kendimiz karşılayacakmış gibi bütçelemesini yaparak ilerliyoruz. Burada da Büyükşehir Belediye’mizle 2 etaplı yol planlaması yaptık. Bu planlama sadece kendimiz için değil, Yunuseli’nin yaklaşık 6 kilometrelik yolu ve köprülerini yapmış olacağız biz şirket olarak. Genel olarak zaten bu karma yaşam konseptlerinde projeye başlamadan önce birçok danışmanlık alınıyor. Bu danışmanlıklar neticesinde de yol projesinden tutunda altyapı projesine kadar 50 danışmanımız çalıştı. Hepsinin zaten hesaplaması yapıldı. Buna göre, maaliyetleri kendimiz tarafından karşılanarak Osmangazi Belediyesi ve Büyükşehir Belediyesi’nin destekleriyle hayata geçmiş oluyor. Downtown projemiz, Hanlar Bölgesi’nden sonra Bursa’da en fazla turist alan yer olacak. Günlük bin 600 kişi oturan sayısı aslında burada, sistem devreye alındığı zaman önemini kaybedecek. Çünkü Downtown, hafta içi 40-45 bin, hafta sonu 60-70 bin civarında ziyaretçi almasını planlıyoruz. Buna da uygun olarak tüm altyapı çalışmalarımızı yaptık.”

*****

Denildi…

Şimdi nereden başlasam bilemedim. Ama en iyisi sondan başlamak.

Bir hafta sonu düşünün ki 70 bin insanın uğrak noktası olsun ve sadece 2 şeritli yolu olsun ve o yol da gidip, günde 280 bin aracın kullandığı Acemler’e bağlansın…

Kırmızı kot uygulaması yapılmayan bölgede (Yani tüm altyapı çalışmaları ‘Elektrik, su, kanalizasyon, internet, telekomikasyon’ yapılmamış bölgede) hem insanları üst üste yığacaksınız hem de 70 bin kişinin burada olmasını isteyeceksiniz. Buradan iddia ediyorum, çok değil, 5 yıl sonra ‘buranın sorununu nasıl çözebiliriz’, ‘bu kangreni nasıl tedavi edebiliriz’ diyerek arayışlar bulmaya çalışacağız. Bursa’nın sorunları ve dertleri yetmezmiş gibi bir yenisi daha eklenmiş olacak.

Gelelim kentsel dönüşüm konusuna… Önemli olan insan hayatıydı değil mi?

Sizce deprem, oklardan kaçmak için oluşturulan bir kalkan mıdır?

Neden her kötü projenin tek sığınağı deprem?

Tabi ki, depreme dayanıklı yapılar yapılsın, tabi ki insanlar hayatını kaybetmesin ama bunun yolu sadece sağlam binalar yapmak değil.  Aynı zamanda bir doğal afet durumunda insanların kaçışını da açık tutmak zorundasınız. Şehri planlarken bu şekilde planlamanız gerekiyor…

Bu proje ne yapıyor… Sadece sıkıştırıyor.

Doğal afet sadece deprem değildi. Downtown’un hemen önündeki derenin taşmayacağını bu taşan dere nedeniyle yolların kapanmayacağını söyleyebilir misiniz?

Allah korusun ama, yangın, patlama, deprem, taşkın, sel aklınıza gelebilecek her türlü doğal afet veya savaş durumunda yani şehri boşaltmamız gerektiğinde boşaltabilecek miyiz?

Tek cevabı var: Hayır!

19.10.2022 - Nöbetçi Gazete